임대보증금 보증보험 가입 한도 계산기 (오피스텔·아파트·빌라) 게임 기획자가 만들었습니다!
전세 얼마까지 놓을 수 있나 — 숫자 하나 넣으면 나오는 계산기 만들었습니다
공시가격(오피스텔은 기준시가)만 넣으면, 전세보증금을 얼마까지 놓아야 보증보험에 가입되는지 바로 나옵니다. · 2026년 개편 기준
왜 이걸 계산기로 만들었나
임대사업자로 전세를 놓으려면 보증보험 가입이 의무입니다. 그런데 문제는, 아무 금액이나 전세로 놓을 수 있는 게 아니라는 점입니다.
보증보험에 가입되는 전세보증금에는 상한이 있습니다. 그 상한을 넘겨 전세를 놓으면 보증보험 가입이 안 되고, 가입이 안 되면 과태료 대상이 됩니다.
그래서 "내 집은 전세를 얼마까지 놓을 수 있나"를 먼저 알아야 하는데, 이 계산이 은근히 헷갈립니다. 주택 유형마다 적용비율이 다르고, 거기에 전세가율을 곱하고, 근저당이 있으면 또 빼야 합니다.
매번 손으로 하기 번거로워서, 숫자만 넣으면 바로 나오도록 계산기로 만들었습니다.
계산기는 이렇게 씁니다
순서는 네 가지입니다. 첫째, 주택 유형을 고릅니다. 아파트·빌라·단독주택은 적용비율 140%, 오피스텔만 120%가 적용됩니다. 오피스텔은 다른 유형보다 상한이 낮게 잡힌다는 점이 중요합니다.
둘째, 가격을 넣습니다. 아파트·빌라는 공동주택가격, 단독주택은 개별단독주택가격을 넣으면 되고, 공시가격은 '부동산공시가격 알리미'에서 조회됩니다. 오피스텔은 홈택스에서 '단위면적당 기준시가'와 '건물면적'을 확인해 넣으면, 계산기가 호별 기준시가를 자동으로 계산합니다.
셋째, 근저당(담보대출)을 넣습니다. 등기부등본 을구에 잡힌 근저당만 넣습니다. 신용대출은 집에 담보를 안 잡으니 여기 들어가지 않습니다.
넷째, 받으려는 전세보증금을 넣으면, 그 금액으로 보증보험 가입이 되는지 안 되는지 바로 판정해줍니다.
직접 계산해보세요
계산 원리 (궁금하신 분만)
계산식 자체는 단순합니다.
예를 들어 공시가격 1억 5천만 원짜리 빌라에 근저당이 없다면, 1억 5천만 × 140% × 90% = 약 1억 8,900만 원까지 보증보험 가입이 됩니다.
오피스텔은 적용비율이 120%라 상한이 더 낮습니다. 같은 계산에서 140% 자리에 120%가 들어가는 셈입니다. 계산기는 이 식을 대신 돌려주는 것뿐입니다. 숫자만 넣으면 세 단계(주택가격 → 90% 적용 → 근저당 차감)를 다 보여주고, 마지막에 가입 가능 상한을 알려줍니다.
쓰실 때 이것만 주의하세요
한 가지 꼭 짚어둘 게 있습니다. 이 계산기는 공시가격·기준시가를 기준으로 상한을 잡습니다. 그런데 보증보험 심사에서는, KB시세나 부동산테크 시세가 잡히는 집이라면 그 시세를 먼저 봅니다. 시세가 있으면 시세가 우선이고, 시세정보가 없는 집일 때 공시가격·기준시가로 산정됩니다.
그러니 이 계산기는 "시세가 안 잡히는 경우의 추정치"로 보시는 게 정확합니다. 소형 오피스텔처럼 시세정보가 없는 물건은 이 계산이 실제와 가깝지만, 시세가 뚜렷하게 잡히는 집이라면 실제 심사 금액이 달라질 수 있습니다.
그리고 보증금이 지역별 최우선변제금액 이하인 소액이면, 임차인의 미가입 동의서로 가입 의무가 면제될 수 있습니다.
· 시세(KB·부동산테크)가 잡히는 집은 그 시세가 우선 적용되며, 이 계산기는 시세정보가 없어 공시가격·기준시가로 산정되는 경우의 추정입니다.
· 보증금이 지역별 최우선변제금액 이하인 소액이면, 임차인의 미가입 동의서로 가입 의무가 면제될 수 있습니다.
· 본 계산기는 2026년 개편 기준의 참고용 추정입니다. 실제 가입 가능 여부·금액은 HUG·SGI서울보증 심사와 감정평가 등에 따라 달라질 수 있습니다.